Von Bettina Oltmann und Jan-Philipp Lautebach am 23. Dezember 2020

Immobilienverkäufer müssen sich zumindest zur Hälfte an Maklerprovision beteiligen

Durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser sind Immobilienverkäufer seit dem 23. Dezember 2020 gesetzlich dazu verpflichtet, sich an den Maklerkosten zu beteiligen. Zuvor war es in Bundesländern wie Bremen und Hamburg üblich, dass die Maklerkosten allein von dem Immobilienkäufer getragen wurden. Weil sich die Verkäufer bei den Vertragsverhandlungen an den regionalen Gegebenheiten orientierten, waren die Interessenten dazu gezwungen, den Vertragsbedingungen zuzustimmen, wenn sie eine Immobilie in dieser Region erwerben wollten.

Erleichterung von Eigentumsbildung in Ballungszentren

Das Ziel dieser Regelung ist es, die Eigentumsbildung zu erleichtern und insbesondere in Ballungszentren den Verbraucher vor einer Ausnutzung seiner Zwangslage zu bewahren. Nach dem sogenannten ,,Bestellerprinzip“ soll schließlich derjenige für die Kosten aufkommen, der diese auch veranlasst hat und die Kosten zumindest nicht völlig auf einen Dritten abwälzen können. Zudem sollen die Regelungen mehr Rechtssicherheit und Transparenz ermöglichen. Dies soll insbesondere durch die neue Formvorschrift des § 656a BGB gewährleistet werden. Diese legt für den Maklervertrag die Textform im Sinne des § 126b BGB fest. Dadurch werden Unklarheiten, die häufig in Zusammenhang mit dem Abschluss eines Maklervertrags entstehen, durch eine schriftliche Fixierung beseitigt.

Die Anwendungsvoraussetzungen der neuen §§ 656c und 656d BGB

In den Anwendungsbereich des neuen §§ 656c und 656d BGB fällt allerdings nur ein Maklervertrag, in dem der Makler ein Unternehmer ist und der Immobilienkäufer ein Verbraucher. Gemeint sind Privatpersonen, die Immobilien selbst oder zur sicheren Altersvorsorge nutzen wollen. Nicht gemeint sind hingegen Immobilieninvestoren, die in größerem Umfang in Immobilien investieren. Diese erscheinen dem Gesetzgeber, wirtschaftlich gesehen, nicht in der gleichen Weise schutzwürdig, wie es bei einer Privatperson der Fall ist, die in ihrem Leben häufig nur eine Immobilie erwirbt und deren Schutz bei dem Abschluss eines solchen Geschäfts daher von besonderem Interesse ist.

Die genauen Auswirkungen

Die neuen Regelungen führen bei einem Maklervertrag, bei dem der Makler für beide Parteien tätig wird, dazu, dass dieser den Maklerlohn nur von beiden Teilen in gleicher Höhe verlangen kann. Erlässt der Makler einer der Parteien die Zahlung der Provision, kann er auch von der anderen Partei keine Zahlung eines Maklerlohns verlangen. Etwas anderes gilt, wenn nur eine der Parteien den Makler beauftragt hat. In diesem Fall muss die Partei die Maklerprovision auch grundsätzlich alleine tragen, bzw. ist es ihr lediglich möglich, die Kosten bis zu einer Höhe von maximal 50 % der insgesamt zu zahlenden Courtage auf die andere Partei zu übertragen. Um eine Umgehung dieses Gesetzes zu vermeiden, steht dem Makler erst dann ein Anspruch auf Zahlung seiner Vermittlungsprovision gegen die dritte Partei zu, wenn er nachweisen kann, dass die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist.

Diese neuen Grundsätze für den Maklervertrag finden lediglich auf Rechtsverhältnisse Anwendung, die nach dem 23. Dezember 2020 entstehen werden.