Auswirkungen des Corona-Virus auf Gewerberaummietverträge

Im Zuge der Ausbreitung des Covid19 Virus stellt sich die Frage, ob Lösungsmöglichkeiten von einem Gewerberaummietvertrag für Mieter bestehen.

Denn mittlerweile schließen alle Bundesländer Geschäfte, Bars, Diskotheken, etc., sodass sich für Mietern solcher Gewerberaumimmobilien die Frage stellt, wie ohne die Erzielung von Umsatz die monatliche Miete entrichtet werden soll.

Vertrag geht vor

Zunächst ist für eine etwaige Beendigung oder Anpassung des Vertrages der jeweilig abgeschlossene Mietvertrag maßgeblich. Hier ist individuell zu prüfen, was zwischen den Parteien geregelt ist.

Möglichkeiten ohne konkrete vertragliche Abrede

Das Gesetz sieht eine Kündigung aus wichtigem Grund gem. §§ 543, 569 BGB vor. Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass die vom Mieter auszusprechende außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB nur dann einschlägig ist, wenn der Grund für die außerordentliche Kündigung aus der Sphäre des Vermieters kommt. Dies ist bei der behördlichen Schließungsanordnung nicht der Fall, sodass der Mieter in diesem Fall nicht außerordentlich kündigen kann.

Schließlich sieht das Gesetz die Möglichkeit der Vertragsanpassung oder gar Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vor. Dies ist in § 313 BGB geregelt. Jede Partei kann die Anpassung des Vertrages verlangen, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Für den Fall, dass keine Vertragsanpassung möglich ist, sieht das Gesetz auch eine Kündigung vor.

Was konkret Geschäftsgrundlage geworden ist, muss im Einzelfall untersucht werden. Auch unter Zugrundelegung des Grundsatzes, dass der Mieter das Risiko für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung der Mietsache zu tragen hat und an die Annahme einer Änderung der gesetzlichen Risikoverteilung strenge Anforderungen zu stellen sind, wird man bei einer behördlichen Schließungsanordnung aufgrund einer Pandemie mit guten Gründen die Auffassung vertreten können, dass ein Ausnahmefall einer nicht vorhersehbaren tatsächlichen Entwicklung vorliegt, für welche der Mieter das Verwendungsrisiko nicht zu tragen hat. So liegt es außerhalb des Einflussbereiches des Mieters, ob und inwieweit auf Landesebene Geschäftsschließungen angeordnet werden. Anders als beim allgemeinen unternehmerischen Risiko des Mieters (Umsatz- und Gewinnerwartungen, Krankheit in der Person des Mieters bzw. seiner Mitarbeiter, etc.) liegt hier ein Fall vor, der mit anerkannten Fallgruppen der Äquivalenzstörung durchaus vergleichbar ist (z.B. nicht vorhersehbare übermäßige Beschaffungsschwierigkeiten, schwerwiegende Störungen durch Maßnahmen staatlicher Wirtschaftslenkung). Hier ist die Gesamtbevölkerung der Bundesrepublik Deutschland betroffen; es ist eine Ausnahmesituation, völlig losgelöst von der Person, des Mieters entstanden.

Aus diesem Grunde spricht einiges dafür, dass eine Vertragsanpassung möglich sein könnte. Ob eine Kündigung ausgesprochen werden kann, hängt von weiteren Einzelfallumständen ab. Dasselbe gilt für die Frage einer Mietkürzung, -stundung oder Ähnlichem. Allerdings ist in jedem Fall der einzelne Sachverhalt zu überprüfen und die vertragliche Grundlage zu untersuchen.

Das Team von kessler&partner steht Ihnen hierzu gerne zur Verfügung.